意外と知らない？京都で中古の住宅やマンション購入のポイント

織江強志

お役立ち情報

すでに娘（にゃんこ）のために24時間エアコンをつけっぱなしのWEBマーケティング課の織江（おりえ）です。

現在は転勤で賃貸のため断熱性能が悪く電気代が大きくかかっています。

ちなみに自宅は外断熱仕様で築20年の戸建て住宅40坪、現在の住まいは12坪の賃貸ですが、冷暖房費は、なんと40坪の外断熱の家と賃貸の12坪の家が、ほぼ同じです。
住宅性能の差で光熱費が、こんなにも違うのですね。（坪数で考えると現状は約3倍の冷暖房費）

さて今回は、そのような住宅の性能にも関わる部分がございます。
中古の戸建て住宅や中古のマンションを購入されるときのポイントについて、ご紹介させていただきます。

1.中古購入の変化
2.不動産業者から見たリフォーム済み中古物件
3.リフォーム業者から見た中古住宅
4.中古購入+リフォーム（リノベーション）
5.まとめ

1.中古購入の変化

私が住宅業界に入ったのは、今から35年くらい前なので、ここ10年くらいで特に変わったと思うのは、中古の物件購入をされる方のニーズが大きく変化したことです。
今から30年くらい前に中古物件を購入された方は、新築を建てるだけの資金の都合がつかないので安い中古住宅を購入されるという方が多くいらっしゃいました。
そのためリフォームというより最低限の修繕の依頼が多くありました。

最近の中古購入の方は下記の3タイプかと感じております。
①住環境優先型：子育ての環境や自分にあった環境を優先する。
②自分仕様型：住環境プラス自分仕様にできる安い中古物件でのリノベ。
③価格優先型：今は安く購入して資金の目途がついたらリフォームなど。
上記の①や②の場合の「住みやすい環境」重視の場合は、ほとんど空き地が無いため、中古を購入して大きくリフォームするケースが多くなってきております。

つまり良い環境にある住宅やマンションを購入して良いリフォームやこだわりのリフォームで長く住まれるという方が多くなってきたかと感じます。

2.不動産業者から見たリフォーム済み中古物件

よくチラシや広告でリフォーム済みやリノベーション済みの中古物件を目にすることがあります。
不動産業者から見ると、ボロボロの中古物件を仲介するよりリフォーム済み案件の方がお客様の印象も良く仲介や売買がしやすいかと思います。
またお客様から見てもリフォーム済みであれば、購入後すぐに住むこともでき、とてもメリットのあるマッチング方法かと感じます。
急に親の介護の関係であったり、または子供の学校の関係や、ご主人の転勤でなどの場合は、短期間で住み替えができますので良い仕組かと感じます。

3.リフォーム業者から見た中古住宅

今度は我々リフォーム業者から見た場合です。
リフォーム業者からとは書きましたが個人的な思いの方が強いかもしれませんので、ご了承くださいませ。
結論から書きますと「中古物件は現状のままご購入いただくこと」となります。

理由は2つございます。
①現状のままの中古物件の場合は、建物の問題点が見つけやすいためです。
②自分たちが暮らしやすいようにリフォームすることができるからとなります。

偶然かもしれませんが、3年位前に2組のご家族から同じようなご相談をいただきました。
リフォーム済みの中古物件を購入したのですが、寒くて、結露がひどいので困っている。
最初の方はリフォーム済み中古住宅を購入して2年、もう1組のご家族は購入して6年くらいだったかと思います。
診断の結果は共に、断熱の問題があり、土台や柱が腐食している部分もありました。
つまり表面だけリフォームして見た目だけを良くしてから中古の売買した案件となります。
2組のご家族とも当社で断熱や耐震そして見えない部分の補強も含めて大きなリフォーム工事をしていただきました。
工事後もとてもご満足いただいております。

そのような出来事から、個人的には中古物件を購入されるときは、リフォーム済みよりは、できれば現状のまま購入される方が良いかと感じました。

4.中古購入+リフォーム（リノベーション）

①それでは、中古購入（戸建て又はマンション）のポイントは、建物調査をしっかりすることかと思います、立地や間取りや条件も、もちろん大事になりますが、見えない部分の建物の性能も大事になるかと思います。
当社では機械測定を含んだ建物診断を行っておりますので、気軽にご相談いただければと思います。
診断に基づいて断熱や結露対策、耐震対策をしっかり行うことです。

②中古購入後は、今後ずっとお住まいになる方が多いかと思いますので次に大事なことは、プランとなります。
現状での要望の他に、10年後、20年後のことも3割程度考えておくと、あと後のリフォームやメンテナンス費が安く済みます。
まだお子さんが小さくても将来独立した後の事や、親の介護の事など、10年後、20年後は現状より変化している場合が多いかと思います。

③今までご紹介した内容は、見えない性能面や将来的な事も考えてのプランを含めると価格が高くなってしまいます。
ご予算的に厳しい場合は優先順位をつけて今やった方が良い項目と後で予算の都合がついた時に分ける事かと思います。
できるだけ安くして全部をリフォームするという要望を出すと表面だけのリフォームになってしまい性能が落ちてしまいます。
上記の３番でご紹介した「リフォーム済みの中古物件購入」事例のように後でのリフォーム代が高くなってしまいますので注意が必要です。

5.まとめ

今回はリフォーム業者の視点で「中古物件購入時は現状のままで・・・」というご説明をさせていただきました。
もちろんリフォーム済み物件が全て悪いわけではありません。
ハウスメーカー系で新築されて、その後に中古物件としてリフォームしている場合は、ハウスメーカー系の建物は性能面が良い場合が多いので安心できる部分があるかと思います。
もし購入を迷われた場合は、購入前でも当社で簡易診断はできますので「お問い合わせ」いただければと思います。

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織江強志

札幌・旭川・仙台・福島・東京・横浜などの支店勤務でのお客様対応経験をいかし 2017年よりWEBマーケティング課として WEBでのリフォーム相談担当をしておりますのでよろしくお願い致します。